大規模修繕工事
築年数別改修ポイント
3回目
第3回目の大規模改修は一般的に
35〜45年の間に実施するのが一般的です。
この時期になると深刻な劣化があちこちに見られるようになります。また、劣化箇所の機能回復に加えて、「給排水管」「サッシ」「玄関ドア」「電気関係などの設備全般」などが更新の時期を迎えることもあり、建物にとっても大きな節目となります。
また、住民の皆様のご年齢も上がって、「バリアフリー対策」なども重要な項目となります。マンションの劣化箇所の機能回復に加えて、住民の皆様の生活に寄り添い、時代に合わせた機能をさらに向上する工事が求められます。
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修繕工事は
根本からの工事を一度目、二度目の際には上から塗り重ねで良かった外壁塗装もこのタイミングでは塗り重ねた塗料が自重で落下してしまう危険があるので、すべての塗膜を剥離し塗りなおすという大掛かりな工事が必要となる場合があります。
また、「給排水管」や「電気関係の設備全般」なども更新の時期を迎えますので取り換え工事も発生します。このように3回目の工事では「根本からの工事」が求められる箇所が多くなります。
またこの築年数のマンションでは耐震補強工事が必要か否かという問題がある場合も多くなります。
1981年6月を境にそれ以前の基準を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」と呼び区別されています。「旧耐震」のマンションでは大規模な地震等の災害時の安全性が新基準よりも低いため不動産価値が低くなる傾向があります。ですが何よりも住民の方々の人命に関わる事項なので、住民の皆様でこの問題についてどのように考えていくかを議論していくことが重要です。
近年では国や自治体が調査や耐震工事に補助金を用意していることも多いので是非一度弊社までお問合せください。 
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バリアフリー対策を
建物とともに歳を重ね、住民の皆様も高齢の方が増えてきた第三回の大規模修繕工事あたりでバリアフリー工事を行うマンションが多くなります。
段差がある、通路が狭い、滑りやすい、入り口が開き扉になっているなど建設当初には想定されていない変更を行わなければならないので注意すべきポイントも多岐にわたります。
また、このタイミングになると空室も増えてきます。防犯対策上と不動産価値の観点からも常に空室は少なく保つようにしなくてはなりません。外観やエントランス部分などにリノベーション工事を施し、新しい住民を呼び込めるような魅力を作り出す方法を一緒に考えてみませんか？
木村工業では築30-40年経ったマンションの改修工事実績も多岐にわたりますので、安心してご相談ください。 
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マンションの今後について
築30-40年経つと、住民の方々の中でも建て直すのか、修繕を今後も続けて維持していくのか意見が割れてくるかと思います。
そこで重要なのは住民の方々全員が自身の問題であると認識し議論を重ねることです。この結論により今後の計画も変わってきます。住民の方で詳しい方がいらっしゃらない場合は、是非詳しい専門家の助言を受けられることをお勧めします。
またどちらの選択をされたにしても、今後の積立金の計画は非常に重要になってきます。
きちんとしたシミュレーションを行い、それに沿って実行していくことが非常に重要です。
大規模修繕の実績も多岐にわたる弊社では第三回目以降の長期修繕計画策定のサポートもさせて頂きますのでお気軽にご相談ください。 