大規模修繕工事 大規模修繕工事の全体像
大規模修繕工事を始めるために
何からしたらよいのかわからないという
お声を頻繁に頂きます。
こちらでは工事を始めるにあたって、組合・オーナー様が行わなくてはならない、パートナーの選定方法から工事の終わりまでの流れをご紹介します。
木村工業では東海エリアで多くのマンションの大規模修繕工事や建物診断をしてきたノウハウで問題点や課題を洗い出し、ご提案をさせて頂きます。また、理事会や説明会のサポートもお任せください。
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パートナー（設計コンサル・管理会社）選定
まずは大規模修繕工事の相談相手となるパートナーを決めましょう。
パートナーや工事の方式も色々と種類があり、メリット・デメリットがあるので自分たちに一番合った方式を選ぶことが重要です。管理組合様や住民の皆様のご意向を一番反映できるような方式を選びましょう。
| パートナー | 依頼内容 | 特徴 | メリット・デメリット | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 建物診断 | 設計 | 施工 | 工事監理 | ||||
| 責任施工 方式 |
管理会社 | 管理会社 | 管理組合が施工会社に大規模修繕工事の仕様の作成から施工、チェックまでがのすべてを任せる方式です。 |
【メリット】 ・工事の一貫性が保たれ、やり取り先が一社だけなので意見の食い違いや齟齬などが生まれにくい。 ・設計監理方式のように別途専門の費用が発生しない。 【デメリット】 ・第三者の客観的な立場からの工事内容の評価が行われない ・施工会社選定の公募等を行わない場合は見積もりが高くなる可能性がある |
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| 施工会社 | |||||||
| 設計監理 方式 |
施工会社 | 管理会社 | 施工会社 | 管理会社 | 設計（工事仕様の作成）や見積りの精査、施工監理（施工品質のチェック）を、実際の工事を行う施工会社とは別の管理会社や設計時事務所等に依頼する方式です。 |
【メリット】 ・第三者の客観的立場から工事内容や設計を作ってもらえるので費用を抑制できる可能性がある。 ・設計と工事が別れるのでそれぞれに対してダブルチェックが働く 【デメリット】 ・コンサルタント費用がかかる ・悪徳コンサルのような会社に頼んでしまうと費用が多くかさんでしまう。 |
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| 設計事務所等 | 施工会社 | 設計事務所等 | |||||
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建物現状調査・修繕計画
管理組合は前項で決定したパートナーとともに調査を実施します。そしてその調査結果を基に修繕計画を作成します。
この調査においては必ず管理組合の修繕担当者がご⾃⾝の⽬で劣化状況を確認頂くことも重要です。しっかりと担当の⽅が⾃⾝の⽬で⾒て、現状のマンションがどのような状況であるか把握することで今後の修繕計画への理解にも繋がります。また、修繕計画作成のおいて重要なことは、しっかりと住⺠の皆様の意⾒を反映させることです。予算の兼ね合いもありますが、皆様の不安や不便を解消するために、要望や希望をこのタイミングで吸い上げて、できるものとできないものを判断することも重要です。吸い上げられた要望はそのタイミングで工事ができなくても、今後の修繕計画に盛り込むこともできます。
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施工会社の選定
責任施工方式でパートナーを選定している場合はそのまま施工会社が工事を施工しますが、
それ以外の場合は施工会社を選定しなくてはなりません。施工会社の選定には下記のような方式があります。
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【随意契約方式】
競争入札を行わずに特定の施工会社を指定し契約を締結する手法であり、マンションの大規模修繕工事においては管理会社や前回の大規模修繕を実施した施工会社など、信頼関係にある１社を指名して見積もりを取り、その内容を検討して選定する方法。
メリット
・年⻑にわたり取引のある業者の場合、安心感があり、組合の負担が少なく契約までをスピーディーにすすめることができる。
デメリット
・最初から1社に絞って指名すると、競争原理が働かずに工事価格が割高になる傾向がある。
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【入札方式】
公募または指名により各社の工事実績や財務内容を調べ信頼できる業者を選んだ上で、競争入札を行う方法。
メリット
・あらかじめ作成された工事仕様書・診断書に基づいた価格競争になるため、比較検討がスムーズにできる。
デメリット
・前提条件をそろえることから談合等不正が行われる可能性がある。
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工事の準備～着工
施⼯会社が決定したら、着⼯前に、住民の皆様への⼯事説明会を開催します。
住みながら⾏う⼤規模修繕⼯事では⾮常に重要なことで、⼯事を円滑に⾏うには、住民の皆様の協⼒が必要不可⽋であるためです。
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工事中
⼯事期間中は、マンションの規模や⼯事内容によって相違はありますが、主に次のようなことを⾏います。
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【定例会議】
管理組合・パートナー・施⼯会社３者が出席し、週に1回程度開催します。会議の内容は、⼯程の確認や変更、施⼯状態のチェック、住民の方からの問合わせ・要望内容、設計変更の扱い⽅の協議、⼯事中の安全・防犯体制の確認などです。会議において施⼯や管理に変更や改善すべき点が⽣じた際には、3者の内どの当事者が何に責任を持つべきか明確にし、次回の会議等でどのように対処したかを報告するようにします。
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【広報活動】
⼯事中は、施⼯会社が住民の皆様へ随時広報活動を⾏います。⼯事の進捗状況を随時広報することが⼤切です。特に、皆様の⽣活に直接影響を及ぼす共⽤部やバルコニーの使⽤禁⽌期間などについて事前にチラシの配付・⼯事専⽤掲⽰板に掲⽰等を⾏います。
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【中間検査】
管理組合・パートナー・施⼯会社⽴会いで中間検査を実施し、指摘事項を記録に残し、指摘箇所の補修等、適正な処置をします。
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引き渡し
⼯事が完了したのち引き渡しを受けます。
その際、主に次のようなことを⾏います。
【完了検査】
⼯事完了後の最終的な検査を完了検査といいます。これを、管理組合、パートナー、施⼯会社の３者で⾏い、不具合部分を発⾒したときには記録を残して確認し、後⽇、その部分を処理した後に再度確認します。
【完了検査後の書類引き渡し】
今回の⼯事に関わる書類や記録の引き渡しを受けます。⼀定年数が経つと再度⼤規模修繕⼯事を⾏わなくてはならないので、毎回の⼯事にかかわる書類や記録は、次回の修繕工事の為の貴重な資料となります。
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引き渡し後定期点検
⼤規模修繕⼯事で甦った建物ですが、その後も良い状態を保つためには、継続的な⾒守りと適切な維持管理が必要不可⽋です。
引き渡し書類には、保証期間についての書類があります。特に、数年に渡って施工業者と共に定期点検をを⾏うような場合には、理事の交代等でうやむやにならないように注意が必要です。
